아파트 매매가 4.7% 하락·거래량 1천건 이상 감소
토지시장 수요는 여전히 탄탄…거래량 10.4% 증가
내년 북구 입주물량 해소된 후 부동산시장 회복 전망
2017년 5월10일 취임한 문재인정부가 1년이 지났다. 한국감정원에 의하면 그동안 전국 아파트는 1.01% 상승했는데, 규제가 집중된 수도권은 3.88% 올랐으나 규제가 거의 없는 지방은 오히려 1.59% 하락했다. 작년 발표된 8.2부동산대책으로 인해 수도권 상승과 지방 하락이라는 현재의 상황이 고착화되는 모양새다.
울산의 상황은 더욱 심각하다. 전체적으로 아파트 매매가격은 4.71% 하락했다. 가장 하락률이 낮은 남구도 2.78% 하락해 우울함을 더해준다. 매매가격의 선행지표인 아파트 거래량 또한 많이 줄었다. 2018년 들어 4개월(1~4월) 동안 아파트 매매거래량은 3,317건으로 1년 전 같은 기간 거래건수(4,462건)와 비교해도 크게 줄었음을 알 수 있다.
울산의 부동산시장은 조선과 자동차 등 산업경기 침체에 기인한 바 크다. 작년 울산을 빠져나간 인구는 1만2,100명이었는데 통계를 집계한 이후 가장 많은 숫자다. 이 또한 산업경기 침체로 인한 유출로 보인다. 직장이 없어 울산을 떠나는 지금의 상황은 부동산 시장에는 치명적이다.
특정지역(북구)에 집중된 공급과잉 또한 걱정이다. 2016년 이후 북구의 아파트 입주물량이 울산 전체에서 차지하는 비중은 작게는 40% 많게는 72.7%에 이른다. 2018년 들어 울산과 북구의 입주물량이 줄어들었지만 안심할 수 없는 것은 2019년 이후 입주할 송정지구가 남았기 때문이다. 7,000세대가 넘는 송정지구는 울산 부동산 시장을 다시금 침체의 늪에 빠뜨릴 위험이 높다.
하지만 나쁜 일만 있는 것은 아니다. 중구의 경우 2018년(1~4월) 들어 울산에서는 유일하게 아파트 매매거래량이 작년 같은 기간에 비해 증가(625건→631건)했다. 우정혁신도시의 기반시설이 갖춰지면 입지의 가치는 점점 높아질 것이다. 울산에서는 유일하게 재개발이슈가 있는 지역 또한 중구이다. 향후 울산 아파트 노후도가 증가하면 더욱 주목받을 것이다.
문재인정부 1년 동안 상승률 상위 아파트 단지를 분석해보면 울주군과 동구의 아파트가 상당수 포함된 것을 알 수 있다. 동구는 그동안 산업경기 침체로 어려움을 겪었던 지역이었으나 최근 하락폭을 줄여오고 있다. 조선경기가 살아나면 가장 먼저 주목받을 지역이 될 것이다.
울주군은 울산에서는 그나마 개발이슈가 잠재된 지역으로 KTX역세권개발 효과로 삼남면이 인구 2만명 돌파가 예상된다. 울주군청이 소재한 청량면과 함께 삼남면까지 읍으로 승격되면 울주군은 국내에서는 최초로 5개 읍을 보유한 군이 된다. 그만큼 개발이슈가 풍부하다고 볼 수 있다. KTX울산역의 복합환승센터가 건축심의를 통과하면서 역세권 개발도 탄력을 받고 있다.
아파트시장은 침체를 거듭하지만 토지시장의 수요는 탄탄하다. 18년 1분기 토지는 0.84% 상승해 아파트와는 대조를 보였다. 전체 토지 거래량 또한 10.4% 증가했다. 중구(1.26%)와 북구(1.14%)의 상승세가 두드러졌는데 중구는 장현첨단산업단지 및 다운2주택지구 개발이 진척됐고 우정혁신도시 개발 사업이 성숙된 영향이 컸다. 북구는 강동산하 및 호계매곡택지지구 등 유입인구 증가와 송정역 개발사업 등이 영향을 미친 것으로 보인다.
문재인정부 1년이 경과하면서 울산 부동산시장은 침체의 늪에 허덕이는 중이다. 하지만 북구에 집중된 입주물량이 해소되는 2019년 이후 점차 회복될 가능성이 높다. 세계 유가가 계속 상승하고, 고부가가치 선박 중심의 발주량이 증가하고 있는 조선경기 회복도 일조할 것으로 보인다. 산업경기 흐름에 울산 부동산 투자자들이 주목해야하는 이유다.