서울 강북 심리적 저지선 붕괴 후 매매가 폭등
부산·대구 등 지방도 85㎡ 거래가 10억 육박
59㎡ 규모도 심리적 저지선 순차적 뚫을 것
서울 아파트의 평균 매매가격은 19년 11월 현재 8억5,000만원에 육박한다. KB국민은행 자료다. 평균의 함정을 고려하면 서울 아파트 가격은 이미 10억원이 넘는 곳이 속출하고 있다. 물론 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 기준이다. 강남의 아파트는 이미 10억원 이하를 찾아보기 어렵고, 강북의 아파트도 10억원을 훌쩍 넘는 것이 특별하지 않다. 그동안 아파트 매매가격의 심리적 저지선은 10억원 이었다. 이 저지선이 무너지자 아파트 가격상승에 고삐가 풀린 듯 순식간에 몇억씩 추가로 올랐다.
투자는 수요와 공급의 지루한 심리 게임이다. 왜 아파트 가격이 상승하느냐고 묻는다면 가장 단순하고 명쾌한 대답은 “많은 사람들이 오른다고 생각하기 때문에 오른다.”가 아닐까 싶다. 사람들이 현재의 부동산시장을 바라보는 심리상태가 중요하다는 말이다. 수요와 공급의 논리도 맞지 않을 때가 많고, 경기변화 등을 적용해 봐도 항상 정답은 아니다. 투자가 심리게임이라면 투자금액이 얼마냐가 가장 중요하며 여기에는 심리적저지선(psychological line)이 가장 큰 역할을 한다.
홈쇼핑을 보면 대부분의 상품 가격의 끝자리는 홀수로 표시해 소비자로 하여금 저렴하다는 인식을 심어줘 구매욕을 부추긴다. 1,000원이 아닌 999원으로 가격을 책정하는 것이며 단수가격 전략(odd pricing)이라고 한다. 1원 차이에 뭐 그리 큰 변화가 있겠느냐고 생각한다면 당신은 사람의 심리를 잘 모르는 것이다. 다양한 실험의 결과는 상당한 효과가 있음을 입증하고 있다. 999원은 여전히 100원대라고 생각하고 즐거이 구매한다. 천원에 대한 심리적저지선이 있기 때문이다.
그동안 서울 강북아파트 가격의 심리적 저지선은 10억원이었다. 강북의 아파트까지 10억원을 넘어선 것은 불과 몇 년 전의 일이다. 9억9,999만원까지는 여전히 억대인데 10억원으로 올라선 순간 두 자리 수의 아파트 가격이 된 것이다.
1차 심리적 저지선이 무너진 이후 강북의 아파트 가격은 급격히 오르기 시작했다. 대표적인 아파트가 마포래미안푸르지오다. 강북의 대장아파트인데 전용면적 84㎡가 처음으로 10억원을 넘어선 것은 1단지는 17년 10월이다. 2단지는 17년 11월이었다. 그 이후의 가격 상승은 무섭다는 말 이외에는 다른 말을 찾기가 어렵다. 19년 들어 가장 높은 가격은 2단지가 8월에 기록한 16억5,000만원이다. 2년 만에 아파트 매매가격은 20억원대를 향하고 있다.
지방아파트의 매매가격 또한 만만치 않게 오르는 중이다. 대표적인 지역이 부산과 대구인데 올해 11월 실거래가를 조회해보면 비교 대상인 85㎡가 9억원에 거래됐다.
대구는 범어동 S아파트 6층이 9억원에 거래됐으며, 부산은 남천동 S아파트 11층이 9억원에 거래됐다. 주목해야 할 점은 부산은 11월 초에 거래된 아파트로 조정대상지역 해제의 영향이 반영되지 않은 거래인 걸로 추정된다. 최근 부산의 부동산경기를 고려한다면 85㎡의 가격은 10억원에 육박하거나 이미 넘어섰을 수도 있을 것이다. 서울 만이 아니라 지방 대도시와도 가격 차이가 많이 벌어진 울산의 경우 올해 11월 신정동 M아파트가 6억7,700만원에 거래된 것이 85㎡의 가격이 가장 높게 거래된 사례다.
심리적 저지선인 10억원이 뚫리면 어떤 일이 벌어질까. 서울을 예로 든다면 10억이란 심리적저지선이 붕괴되자 강북의 아파트가 불과 5개월 만에 13억원까지 올라갔다. 이렇게 가격이 오르는 데는 여러 요인이 있겠지만 심리적인 요인도 상당한 역할을 한다.
10억원을 넘기까지 무려 2년 반이 걸린 데 반해 10억이란 심리적저지선을 넘자 불과 2년 만에 서울 강북의 아파트는 다시 20억원의 심리적저지선으로 향하고 있다. 아파트시장에서 국민주택규모인 전용면적 85㎡의 매매가격 10억원이 심리적인 저지선이자 진입장벽(entry barriers)으로서의 역할을 한다면 그보다 적은 규모의 전용면적 59㎡의 가격 또한 순차적으로 심리적 저지선을 뚫을 것이다. 마찬가지로 그 지역의 대장아파트 만이 아니라 주변아파트 또한 이런 상승의 추이에 따른 영향을 받을 가능성이 크다. 이제 지방아파트도 10억이라는 심리적저지선을 주목해야 하는 이유다.