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외지인 매입, 울산 아파트 회복되나
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  • 심형석 美 SWCU대학 교수
  • 승인 2020.02.16 22:30
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심형석美 SWCU대학 교수




2019년 울산 아파트 외지인 매입비중 15.4%
남구·중구의 비중 2018년 대비 거의 두배 ↑
초기단계 회복 지역별 격차 염두한 전략 필요

아파트시장의 수요자는 몇 가지로 분류할 수 있다. 양과 질, 구조 그리고 범위이다. 울산 아파트를 구입하는 수요자가 몇 명인지는 양적인 요소다. 반면 이들의 소득수준은 질적인 측면이다. 모든 사람들이 아파트를 살수는 없으면 소득이 뒷받침되는 유효수요가 매입의 주체가 된다. 따라서 양적인 요소와 함께 질적인 측면이 구비되어야 부동산시장에 안정적인 수요로 영향을 미칠 수 있다. 고령화시대의 도래와 함께 수요의 구조도 중요하게 되었다. 수요의 구조란 연령대별 분포인데 30대 후반과 40대 초반의 연령대가 어느 정도 수준인지로 그 지역 부동산시장의 경쟁력이 결정된다. 울산은 비교적 이 연령대의 주택수요자가 많아 안정적이다. 반면 그동안 수요의 범위에서 한 축을 담당하는 외부수요는 부족 했었다. 외부수요란 울산 아파트를 외지인들이 얼마나 구입하느냐로 평가된다. 
외부수요 즉 외지인 매입비중은 지방 부동산시장을 이해하는데 중요한 요소다. 자체 주택수요(내부수요)가 부족한 지방의 경우 초기에 시장을 회복시키는 역할은 대부분 외지인들이 담당한다. 오해하지 마시라. 외지인들이 사니 오르는 것이 아니고 오를 것 같으니 외지인들이 사는 것이다. 선후 관계를 오해해서 정책 담당자들에게 투기꾼 취급을 당하지만 울산 이외의 지역 거주자가 아파트를 사는 비중이 늘어난다는 것은 곧 시장이 회복될 수 있다는 긍정적인 시그널이다. 
한국감정원에 의하면 2019년 울산 아파트의 외지인 매입비중은 15.4%였다. 2018년(12.27%)과 비교하면 많이 높아졌다. 외지인 매입비중을 이야기할 때 가장 중요하게 다루는 서울지역 거주자의 매입비중 또한 2018년 1.47%에서 2019년에는 1.66%로 높아져 울산 아파트시장은 본격적인 회복국면에 들어선 것으로 판단된다. 더욱 의미 있는 신호는 남구와 중구의 비중 변화이다. 2018년에는 울주군과 북구보다도 낮았던 남구와 중구의 외지인 매입비중은 2019년 거의 두배 가까이 늘어났다. 외지인들의 투자가 집중되었다고 알려진 남구의 외지인 매입비중은 2018년 11.28%에서 24.89%로 높아졌다. 같은 기간 중구 또한 10.38%에서 19.43%로 증가해 남구 못지않은 증가를 보였다. 반면 2018년 외지인 매입비중이 가장 높았던 울주군과 북구는 2019년에는 그 비중이 오히려 줄어들었다. 
외지인 매입비중이 가장 높았던 남구와 중구의 아파트 매매가격 회복속도는 당연히 빠르다. 한국감정원에 의하면 2019년 1월 이후 울산 아파트 매매가격은 3.24% 하락했으나, 남구는 0.25% 하락에 그쳤다. 특히 2019년 7월 이후 남구와 중구의 아파트 매매가격은 각각 2.58%, 0.84% 증가해 본격적인 회복국면에 들어선 것으로 판단된다. 
조정대상지역 해제로 외지인 투자가 갑자기 집중되었다고 알려진 부산보다도 울산의 외지인 매입비중이 더 높다. 주변지역과 비교해 울산의 아파트시장이 소외되고 있는 것은 아니란 말이다. 특히 울산 아파트시장은 부산과 같이 외부의 정책적 요인으로 갑자기 주목받은 것이 아니라 공급과잉(입주물량) 논란을 해소하고 지역 산업경기 회복이 뒷받침되면서 일어나 상대적으로 안정적이라 볼 수 있다. 최근 급 상승하던 부산 아파트 가격이 다시 예전 수준으로 되돌아가는 와중에도 울산의 상승세는 꺾이지 않는 것이 그 방증이다. 
초기 단계 울산 아파트시장의 회복은 특정지역에 집중되고 있다. 이는 여타시장도 마찬가지다. 선도지역과 선도아파트가 먼저 오른 후에 나머지 지역과 아파트들이 뒤따르는 형국인 것은 대부분 자산시장의 법칙에 가깝다. 장기적으로 울산 내에서는 소외 받는 지역은 없을 것이라 생각되지만 초기 단계 회복에는 지역별 격차가 발생할 수밖에 없다. 아파트를 매입하는 실수요자들도 이를 염두에 둔 투자전략이 필요할 것이다.


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