 | ||
| ▲ 심형석 美 SWCU대학 교수 | ||
아파트 입주물량 부족에 전세가격 초강세…내년엔 대란 불 보듯
남구·중구 재개발사업 큰 변수…부동산 수요 자극할 가능성 커
울산 경제 위해 30대 이하 밀레니얼 세대 내집 마련 정책 실행을
정부의 규제로 인해 울산지역에도 전세 시장의 불안이 감지된다. 이 불안이 해소되지 않으면 가을 이사철에 전세대란이 발생할 가능성 또한 높다. 울산 주택시장이 모처럼 활기를 띄면서 각종 지표가 우호적이다. KB국민은행에 의하면 8월 울산의 주택 매매가격은 0.32%, 전세가격은 0.23% 상승했다. 하지만 이는 모든 주택 유형을 합쳐놓은 종합(아파트, 단독, 연립) 가격의 변동이며 아파트만 놓고 보면 초강세라고 언급하는 것이 더 정확하다. 8월 울산 아파트 매매가격과 전세가격은 0.45% 상승했다. 전세가격 상승은 지난 3개월째 고공행진 중인데 심각하다 못해 전세대란을 걱정해야할 수준이다.
울산 아파트의 전세가격이 초강세를 띄는 이유는 입주물량의 부족에 가장 큰 원인이 있다. 이미 매매시장도 실수요로 재편되고 있지만 전세시장은 원래가 실수요자들의 시장이었다. 이 전세시장은 새 아파트에 대한 선호가 매매시장에 비해 훨씬 더 크다. 전세시장에서 새 아파트 선호가 커지고 있지만 입주물량은 형편없이 부족한 실정이다. 부동산지인에 의하면 2019년 13,234세대였던 울산 아파트 입주물량은 2020년 3,595세대로 급격히 감소했다. 더 큰 문제는 내년부터다. 2021년과 2022년 새 아파트 입주물량은 각각 1,418세대, 1,385세대로 거의 없어진다. 전세대란이 발생할 기본적인 조건을 갖췄다고 보여진다.
울산의 신규 주택수요는 8천 세대에 가깝다. 울산의 2019년 혼인건수는 5,442건이며 이혼건수 또한 2,534건이다. 이 두 수치를 합치면 거의 8천건(7,976건)에 달하는데 울산 주택의 신규수요로 볼 수 있다. 이혼건수가 포함된 점이 좀 이상하겠지만 결혼과 함께 이혼 또한 가구의 분화를 가져온다. 가구가 분화하면 새로운 주택이 필요하고 이는 기존에 없던 수요이니 신규수요라고 할 수 있다.
울산의 아파트 비중은 58.8%로 비교적 높다. 광주나 세종을 제외하면 전국에서 가장 높은 수준이다. 하지만 여전히 40%가 넘는 가구들이 연립이나 단독에 거주한다는 말이다. 아파트 외 주택유형에 거주하는 분들은 특별한 이유가 없다면, 여건이 되지 않아 아파트 외 주택유형에 거주한다고 봐도 무방할 것이다. 이분들도 여건만 허락한다면 아파트에 거주하기를 원한다. 이런 수요를 대체수요라고 하는데 울산에만 17만 가구가 넘는 걸로 추정된다. 울산 아파트 거래의 20% 수준의 외지인 투자도 마찬가지다.
이런 신규수요와 대체수요가 부동산경기 불황으로 인해 몇 년 정도 잠재해있을 수는 있으나 오랜 기간 드러나지 않기는 힘들다. 그동안은 울산 부동산 경기가 좋지 않아 이런 수요들이 드러나지 않았지만 최근 부동산경기 호황과 함께 이 수요들이 일시적으로 폭발하면서 전세부터 매매까지 다양한 경로로 주택 수요에 뛰어드는 중이다. 특히 30대 밀레니얼들의 내집 마련 수요가 급격히 증가하는 중이라 주목할 만하다.
정부의 부동산정책 또한 전세대란의 위험을 가중시키는 중이다. 임대차3법이 통과되면서 전세에서 월세로의 전환이 빨라지는 중이다. 전월세전환율이 떨어졌지만 신규계약에는 적용되지 않는다. 새 아파트가 대부분 신규계약이니 새 아파트 수요가 큰 상황에서 전세물건이 사라지는 것은 필연적이다. 규제지역의 경우는 훨씬 더 심각하다. 2년 거주 요건을 강화하다보니 새 아파트의 전세는 실종상태다.
재개발사업 영향 또한 무시 못할 변수다. 울산의 경우 아직은 본격화되지 않았지만 관리처분계획 인가 후 이주, 철거 등이 진행되니 추후 주변 전세가격을 자극할 요소다. 울산의 재개발사업은 남구와 중구에 집중되어 있는데 이주 수요들은 대부분 근처를 벗어나지 않는다. 울산의 핵심 주거선호지역의 전세수요를 자극할 가능성이 높다. 실제로 한국감정원에 의하면 울산 남구의 재개발사업 영향이 있는 신정·야음동 위주로 8월 전세가격이 가장 많이 올랐다고 한다.
울산의 30대이하 밀레니얼들의 아파트 매수 비중은 31%이다. 전국(27.5%)과 비교해도 적지 않다. 이들의 내집 마련을 쉽게 해주는 것은 울산경제를 위해서도 아주 중요하다. 전세에서 내집 마련으로 가는 비중은 반이 넘지만 월세에서 내집 마련으로 가는 비중은 10%가 되지 않는다. 전세대란이 울산경제에 중요한 이유다.