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[경제칼럼] 주택거래 활성화와 가격 안정
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  • 김중득 일산새마을금고 전무·MG금융경제연구소연구원
  • 승인 2021.01.14 16:17
  • 댓글 0
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  ▲ 김중득 일산새마을금고 전무·MG금융경제연구소연구원   
 

 

정부 관여 당연하나 주택시장 진단 제대로 못 짚어 가격급등
공급 확대로 시세 안정화 노리지만 역작용 할 가능성도 커져
‘거래활성화-가격안정’ 두마리 토끼 모두 잡는 혜안 나왔으면

 

일반적으로 주택시장은 효율적이지 않다는데 대체로 합의하고 있다. 비효율적 시장에서는 시장초과수익률이 가능해 자원의 최적분배가 힘들 수 있다. 주택시장이 효율적이지 않다면 시장실패를 정부는 정책으로 관여함이 정당하다. 바람직한 정책 방향은 주택거래는 활성화시키면서 가격은 안정시키는 것이다. 정책의 방향이나 목표는 뚜렷하고 이견이 있을 수 없다. 그러나 시장실패의 진단이 다른 듯하다. 진단이 다르니 처방이 다를 수밖에 없다. 정책의 기조를 보면 투기수요(다주택자)에 의해 집값이 급등했고 이 투기수요의 시장진입을 막고, 보유부담은 높이고 양도차익을 회수해 실현이익을 없애면 집값은 안정될 것이라고 보는 것이다. 지금까지 이 모든 규제가 매수,보유,양도를 관통하고 시장을 지배하고 있다. 새해부터는 더 강화될 계획이다. 그럼에도 불구하고 시장은 규제와 싸우면서 상승하고 있다.


그렇다면 가격급등의 원인은 무엇일까? 먼저, 다주택자 때문에 시장이 급등했을까? 그럴 수 있다. 부동산은 그 부증성으로 자원이 한정되어있기 때문이다. 한정된 자원을 일부(?)가 소유하는 것은 정당하지 않을뿐더러 비효율적이다. 그렇지만 다주택자의 존재가 시장의 가격기능을 회복하고 시장을 안정시킬 수 있다는 보고도 많다. 가격이 낮으면 시장에 진입하고, 오르면 매물을 출회한다. 주택가격 및 전월세가격을 평평하게 유지하는 측면이 있다. 물론 지금은 양도세 부담으로 매물을 시장에 내놓기 어려울 것이다. 둘째, 기실 주택가격의 급등은 풍부한 유동성에 기인한 측면이 컸다. 주택관련 지수가 생산되던 86년부터 살펴보면, 1980년대 후반, 2000년대, 그리고 2010년대 후반부터 지금의 세 번의 시기에 특히 급등했다. 세 번의 급등기 모두 수출호조에 기하거나, 정부의 통화.재정 확대정책에 의한 시중 부동자금의 급증이 있었다. 거기에다 지금은 유래 없는 저금리로 자산시장으로의 진입이 눈부시다. 부동산도, 주식도 같다. 대출이 많을수록 수익률이 높다. 소위, ‘영끌’이 이해되는 측면이 있다. 그러나 무리한 대출은 언제나 양날의 검이다. 셋째, 규제가 가격을 앙등시켰음을 부인하기 어렵다. 핀셋규제는 풍선효과를 불렀고, 그에 따른 규제는 역풍선효과를 걱정한다. 대책은 ‘매물잠김’을 유발해 공급을 줄였다. 재고시장의 매물을 없앴다. 이는 거래없는 가격상승을 불러왔다. 또한, 주택수요는 많고 공급이 제한된 지역의 증세는 전월세가에 전가가 쉽다. 전가되어 오른 전세가가 매매가를 지킨다. 월세의 경우 채무불이행 위험을 집주인이 부담한다. 월세가 전세보다 비싼 것은 당연하다. 전월세전환율의 규제로 월세 기피는 또한 전세가를 받친다. 월세가 전세를 지키고, 전세가 매매가를 받친다. 계약갱신청구권을 행사해 2년을 보장받은 세입자는 또 어떨까? 벌써 2년 후가 걱정이다. 매수시기를 저울질하고 있다. 인지하는 적정가격과 시장가격이 너무 달라 쫓긴다. 급등하는 가격에 안정대책은 언제나 뒤를 쫓는다. 그러나 가격을 진정시킨 요인은 규제가 아니었다. 80년대 후반의 경우 소위 ‘1기 신도시’의 건설, 즉, 주택 200만 호라는 대규모 주택공급이, 2000년대의 경우 ‘서브프라임모기지’사태라는 세계적 금융위기가 주택가격을 하락세로 돌려놓았다. 결국, 위기가 없다면, 적절한 공급 없이는 시장은 갈 길을 가는 듯하다. 넷째, 가격형성 기제는 지역마다 다를 수 있다. 사실 수요가 많은 지역의 경우 거래량이 가격을 선행할 가능성이 높다. 반대로 지방의 경우 가격이 오르지 않으면 거래가 없다. 즉, 공급이 우선될 지역과 수요를 관리해야할 지역이 서로 다르다. 대책은 성급하게 달랐고 정돈되지 못한 느낌이다. 오히려 규제는 가격의 꼭대기에서 더 강력해서 골을 깊게 만든다.

새해부터 공급을 확대하겠다는 발표는 바르지만 만시지탄이다. 대책의 기능이 가격의 진폭을 완화해서 시장을 안정되게 하는 것이라면 반대로 작동할 가능성이 높아졌다. 이즈음 수요자는 거래량, 전세가, 호가 등 살펴야 할 것이 많아졌다. 활황기의 호가는 시세보다 높을 수 있다. 주택수요자는 짧아도 2,3년 후의 가격을 고려하기에 더 걱정이다. 거래 없는 상승은 가파르지만 하락의 골도 깊다. 특히 중소형의 경우 활황기에 더 많이 상승하는 경향이 있다. 제한된 예산으로 시장접근이 용이했기 때문일 것이다. 그러나 대책의 의도대로 가격이 진정되거나 하락하면 일부 수요가 부족한 지역의 경우 거래자체가 실종되어 유동성을 위협한다. 결국, 거래활성화와 가격안정이라는 두 마리 토끼는 나란히 갈 수는 없는가?


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