적절한 금융제약으로 자산 역진성 보완
자산증식 수단 표출되는 주택 소유 욕망
욕망과 건전성 사이 균형잡힌 정책 필요
새 정부는 생애최초 주택구입자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 최대상한을 80%로 완화하기로 했지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지하기로 해 총 대출 2억 이상은 DSR 40% 규제가 적용된다. 7월부터 총 대출 1억 이상도 DSR 40%를 적용받는다. LTV 완화로 서민의 자가보유 기회를 확대하고 DSR 적용으로 건전성 확보를 위함이다. 건전성과 자가보유 사이의 균형인 듯하다.
LTV 80% 적용은 자기자본 가치의 최대 5배의 주택을 대출을 활용해 구매한다. 반면, DSR 적용은 LTV를 통한 원금과 이자(총대출의 원금+이자)를 소득 40% 이내로 제약한다.
즉, 금융제약 중 DSR은 소득에 기한 제약이고 LTV는 자산에 기한 제약을 가한다. 좀 과해 보이는 LTV를 DSR로 균형 잡는다. 다만, 소득이 적을수록 DSR 적용에 불리하고 자산이 적을수록 LTV 적용에 불리하다. 그래서 금융제약의 정도가 커질수록 자산·소득의 역진적 구조는 고착화된다. 이 구조는 또 금융제약에 불리하다. 연소득 6,000만원 이하 저소득자들의 경우 이번에도 정부의 DSR 규제로 LTV 완화의 수혜를 보지 못하는 것으로 보인다. 다만, 최장 50년 만기 주택담보대출을 청년층을 대상으로 우선적으로 출시하기로 함으로써 LTV 80% 적용의 실효성을 일부 높였다. 즉, DSR 40% 적용으로 인해 현재 소득이 적은 청년층의 만기를 늘려 향후 늘어날 소득을 고려했다. 물론 당장 현금이 부족하더라도 갚을 능력이 된다면 소득 차별은 없어야 할 것이다. 결론적으로, 금융제약으로 인한 자산의 역진성은 보완해야 한다. 이쯤에서 금융위를 살펴 시장의 상황을 분석할 필요가 있다. 먼저, 금리 인상이다. 금리인상은 할인율을 높여 자산 가치를 떨어뜨린다. LTV가 높을수록, 금리가 높을수록 부담도 비례적으로 높아진다. 이 부담을 DSR(소득)이 제어한다. 둘째, 불확실성이 높다. 전쟁이나 유가상승 등의 사건들은 불확실성을 더욱 높인다. 이는 의사결정을 미루고 한편으로는 자산가격 상승을 억제하고 변동성을 높인다. 특히, 부동산의 경우 거래량이 준다. 셋째, 이 거래의 감소는 소득효과를 줄인다. 또 거래 감소는 가구의 자산배분이나 부채 조정을 저해한다. 자산가격 상승은 소득이 늘지 않아도 소비를 늘리는 경향이 있다. 일명 ‘자산효과(Wealth Effect)’가 발생한다. 반면에 불확실성 등은 소비를 줄인다. 그러면 거래가 막혀 소득효과로 연결되지 못한다. 사실 주택 거래는 여러 부문에서 소득을 일으킨다. 거래가 막히면 가격이 하락할 수도 있고 높아진 금리와 더불어 약한 고리에서는 디폴트(채무불이행)가 날 수도 있다. 넷째, 현재 주택시장은 상승기의 시장 상황과 다르다. 대형과 임대등록이 가능한(법 개정이 필요) 소형이 다툴 수 있고, 지역 경기나 일자리에 따라서 달라진다. 즉, 똘똘한 한 채와 개별 재료가 따로 혹은 서로 부각될 수 있다. 적극적인 시장 참여가 최선의 선택이었던 이전 시장과는 많이 다르다. 즉, 지역에 따라, 재료에 따라 시장은 분화되고 있다. 다섯째, 그래서 DSR적용은 필요하다. 자산가격은 언제나 변한다. 완만한 변화에도 LTV 80%를 적용한다면 자산가격 변동의 충격은 자기자본의 5배에 미친다. 오를 때도 내릴 때도 같다. 다만, 하락할 경우 소득(DSR)은 이 변동성을 이긴다. 특히 항상소득(소득 가운데 월급과 같이 고정적인 소득)은 늘 안정적인 현금흐름을 제공한다. LTV 이하로 자산가치가 하락하더라도 버틸 수 있고 오히려 주거 상향을 고려할 수 있다. 우리나라 대출의 경우 소구권이 광범위하게 인정돼 사후적으로도, 담보 이외의 자산에 대해서도 은행은 권리를 행사해 대출을 회수한다. 채무자의 상환능력에 문제가 생겼을 때 대출자의 상환 책임을 담보물(해당 주택)에 한정하는 유한책임대출이 아니다. 결국, 주택의 경우 담보인정가치 이하로 떨어지기 어려운 구조이다. 설령 LTV 이하로 떨어져도 일시적일 가능성이 높다. 현금흐름을 강조하는 이유이다.
주택 소유의 욕망은 주거 안정 차원을 넘어서 자산증식을 통한 사적 연금 및 자산기반 개인복지체계에 이르렀다. 대출 이용은 마땅하고 전세까지 활용해 주택을 소유하려 한다. 반면에 금융정책이나 규제는 늘 건전성에 집중하는 경향이다. 바른 방향이지만, 자가 점유의 욕망을 이해해 촉진하고 또 주거의 질을 높이는 적절한 주거 상향이 가능한 균형잡힌 정책이 필요하다. 물론 욕망과 건전성 사이에서 스스로 균형을 찾는 것은 더 중요하다.
김중득 일산새마을금고전무 MG금융경제연구소객원연구원