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[경제칼럼] 울산, 준공 후 미분양은 줄었습니다
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  • 심형석 우대빵부동산연구소장·美IAU교수
  • 승인 2022.08.15 22:30
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심형석 우대빵부동산연구소장·美IAU교수

최근 전국 미분양주택 증가세로 경기 우려
집계과정 문제 등 ‘준공 후’ 통계 활용해야
정확한 분석 위한 복합화 지표 개발 필요

 

 2022년 6월 현재 전국의 미분양주택은 2만8,000세대로 전월 대비 2.0% 증가했습니다. 2009년 3월 금융위기를 겪고 있을 당시 전국의 미분양아파트(16만6,000세대)의 1/6수준에 불과하지만 최근 주택경기가 좋지 않다 보니 걱정하는 분들이 많습니다. 울산의 미분양은 627세대로 5월 641세대에서는 줄었지만 4월 361세대보다는 오히려 많이 늘었습니다. 

 미분양주택이란 팔리지 않아 주인을 찾지 못하고 있는 주택을 의미합니다. 정확하게는 분양을 개시해 입주자를 모집했을 때 매매계약이 체결되지 않은 아파트 일체를 뜻합니다. 미분양아파트는 쉽게 이야기하면 주택 재고이며 처리하기가 곤란합니다. 소각(철거)처리는 정말 곤란하고, 아무리 적은 수이지만 이미 분양받은 사람들이 있으니 할인하기도 어렵습니다.
 미분양아파트는 통계의 집계과정에서 발생하는 문제도 큽니다. 미분양아파트 통계는 주택사업자의 신고를 자치단체에서 집계해 발표합니다. 주택사업자가 미분양주택 수를 정확하게 신고할 동인이 없을 뿐만 아니라, 오히려 미분양주택 수를 축소 신고할 동인이 큽니다. 미분양통계는 주택시장의 경기상황을 보여주는 중요한 통계입니다. 그러나 이 통계가 미분양주택 현황을 정확하게 보여주지 못할 때는 주택시장의 투자자나 정책담당자들이 시장 상황을 제대로 판단할 수 없게 됩니다.
 이렇게 미분양주택 통계가 신뢰를 받지 못한다면 대안은 없을까요? 그 대안으로 준공 후 미분양주택 통계를 살펴볼 수 있습니다. 준공 후 미분양 주택이란 '악성 미분양'으로 언급되는 통계로서 준공이 됐음에도 불구하고 분양되지 않은 잔여 세대를 말합니다. 이러한 준공 후 미분양주택도 미분양주택과 유사한 방식으로 매월 단위로 집계, 발표하고 있으나 이 통계자료는 상대적으로 지역 부동산시장의 현황을 제대로 반영할 가능성이 큽니다. 
 준공 후 미분양주택도 미분양주택과 마찬가지로 주택사업자가 제공한 자료를 자치단체와 국토부가 집계하는 자료 입수 방법을 사용합니다. 하지만 준공 후 미분양주택은 그 세대수도 많지 않으며 분양 초기에 발행하는 미분양과는 다르게 주택사업자들이 예민하게 반응하지는 않는 것으로 보입니다. 따라서 왜곡의 가능성이 상대적으로 낮은 것으로 추정됩니다.
 준공 후 미분양주택의 연도별 변화 추이를 살펴보면 미분양주택은 부동산경기에 즉각적으로 반응하지 않으나 준공 후 미분양주택의 추이는 부동산 경기와 상당한 관련성을 가지면서 움직이는 것을 알 수 있습니다. 미분양주택보다는 준공 후 미분양주택이 부동산경기를 상대적으로 더 잘 반영하는 것으로 보이기 때문에 미분양주택 통계를 제대로 활용하기 위해서는 준공 후 미분양주택 통계를 보완적으로 함께 사용하는 것이 바람직합니다. 울산의 경우 2022년 5월 138호였던 미분양주택이 137호로 줄었습니다. 많이 줄지는 않았지만 준공 후 미분양주택이 거의 없다는 것이 의미가 있을듯합니다.
 미분양주택 통계에 유의해야 할 또 하나!
 특정 지역에 미분양주택이 갑자기 늘었다면 당신은 어떻게 생각할까요? 당신은 분명 히 지역의 부동산시장이 안 좋아진 증거라고 판단할 겁니다. 하지만 일시적으로 늘어난 분양물량 때문이라면 이야기는 달라질 수 있습니다. 분양물량이 갑자기 대폭 늘면 미분양주택이 일시적으로 증가할 수 있습니다. 아무리 부동산경기가 좋은 지역이라도 분양물량이 많으면 어느 정도의 미분양은 필연적입니다. 즉, 미분양주택은 분양물량과 비교한 상대적인 수치로서 판단해야 한다는 말입니다.
 그동안 주택경기 예측을 위해 사용하였던 지표는 가격상승률, 미분양주택, 분양물량 등이 있는데 수요나 공급의 한 단면만을 해석할 수 있는 단편적인 지표들이었습니다. 하지만 주택이라는 상품이 가진 복합성을 고려한다면 기존의 통계를 활용해 추가로 복합화된 지표를 개발하는 것이 주택시장의 정확한 해석을 위해서는 필요합니다.

심형석 우대빵부동산연구소장·美IAU교수


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심형석 우대빵부동산연구소장·美IAU교수

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