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[경제칼럼] DSR<총부채상환비율> 적용과 주택시장
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  • 김중득 일산새마을금고전무·MG금융경제연구소객원연구원
  • 승인 2022.01.12 22:30
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김중득 일산새마을금고전무·MG금융경제연구소객원연구원

 

 

고승범 금융위원장의 새해 일성은 ‘물샐틈없는 금융 안정 체계 유지’였다. 특히, 경제의 가장 큰 위험요인으로 가계부채를 지목했으며 관리 강화를 일관되게 추진하겠다고 밝혔다. 그 내용을 살펴보면 총량관리에 기반하되 가계부채 증가세를 4-5%대로 정상화시키고, 시스템 관리(주로 DSR:총부채 원리금 상환 비율 한도 적용을 염두에 둔 듯하다.)를 강화하고 분할상환, 고정금리 대출 비중을 높이겠다는 것이다. 소득 대비 부채 증가율이 빨라 가계의 채무 상환 부담이 가중되고 있는 것을 경계하고 대출 누증을 제약해 자산 가격 등 금융 불균형을 완화코자 함일 것이다. 결국, 부채 구조조정이 필요하다는 것이며 대출 총량관리와 더불어 차주별 상환능력을 고려하겠다는 것이다.
먼저, DSR(총부채상환비율)에 대한 이해가 필요하다. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등)을 연간 소득으로 나눠 산출한다. 차주별 상환능력을 고려한 것이다. 당장, 1월 1일부터 2억 이상 대출자는 DSR 40% 한도를 적용하고 오는 7월 1일부터 1억 이상 대출자에게도 40% 한도가 적용된다. (소득이 아주 높은 경우는 제외하고) 대출 원리금 상환 부담을 연 소득의 40%까지 허용한다면 과하다고 보기는 어렵고 바른 방향이다. 다만, 고려할 점도 적지 않다. 먼저, 소득이 적거나, 소득이 있어도 증빙이 어려운 자영업자는 당장 대출한도가 축소될 여지가 있다. 주택 구입 잔금이나 입주 잔금 등 목돈이 필요하다면 난감할 수 있다. 둘째, 미래의 인플레이션을 고려해 금리가 상승하지만 차입자의 소득은 현재 소득만을 고려한다. 즉, 차주의 상환능력에 아무런 변화가 없어도 금리 상승분만큼 DSR 적용 대출한도는 축소될 수 있다. 물가에 따라 자산 가격이 올라 담보가치는 증가했으나 DSR 한도 적용에는 무용하다. 주택 가격이 오르는 것과 별개로 취약 차주에서는 디폴트(채무불이행)가 날 수 있다. 특히, 신용대출, 마이너스대출, 변동금리로 이자만 부담하는 대출은 금리 상승 시 DSR 산정에 더 불리하다. ‘영끌`했던 차주가 위험한 것은 말할 필요가 없다. 한도 축소를 피하기 어렵다. 다만, 젊은 층이라면 향후 소득이 늘어날 가능성이 높다. 이들을 위한 점증 상환 대출(처음에는 적게 갚고 시간이 갈수록 많이 상환하는 방법)을 고려하는 등 대책이 필요하다. 셋째, 고신용자도 예외가 아니다. 고신용자가 반드시 고소득자인 것은 아니다. 고소득자도 대안이 필요하겠지만 고소득이 아니면서 고신용자는 소득 대비 많은 대출한도를 받았을 것이고, ’영끌`했다면 채무조정 계획을 세워야 한다.
그렇다면 가계부채 대책과는 별개로 주택시장은 어떨까. 당국은 지역에 무관하게 하락 안정기조에 들어갔다고 보고하고 있다. 실제로 일부 지역은 하락하고 있고 거래량도 확연히 줄었다. 그럼에도 고민해 볼 지점은 있다.

먼저, 자산 가격은 유동성을 기반으로 성장한다. 근자에 자산 가격 상승도 유동성에 기한 측면이 컸다. 부동산도, 주식도, 코인도 같다. 그렇다면 유동성을 축소하면 주택 가격은 하락할까. 그럴 수 있다. 하지만 아직도 유동성은 풍부한 편이고 명목소득이 작년대비 5% 성장(한국은행 2021년 12월)했다. 소득이 평균 5% 성장했다면 사람에 따라서는 소득이 크게 늘었다고 볼 수 있다. 지역별, 가격별로 전혀 다른 시장이 될 수도 있다. 특히, 금리가 오르면 기회비용 측면에서 불리하겠지만 고가주택은 원래 대출이 없어서 DSR 적용에 별 영향이 없을 것이다. 또, 상대적으로 덜 올랐거나 공급이 적은 지역은 오히려 상승할 수 있다. 둘째, 대출한도나 금리는 외부에서 주어진다. 그러나 전월세는 다르다. 결국, 현재 시장상황에서는 전월세가는 올라갈 가능성이 높다. 낮아진 대출한도와는 달리 높아진 집값에 따라 전세가를 올릴 수 있다. 아직도 전세대출은 DSR 적용에서 제외된다. 셋째, 대출에서 자유로운 시세차익을 남긴 1주택자의 갈아타기 수요는 여전할 수 있다. 1주택자의 양도차익은 비과세일 뿐 아니라 설령 과세가 된다 할지라도 양도세는 차익이 커질수록 세금이 높아지는 누진세라 차익을 실현하고 다시 1주택자가 되는 것이 유리하다고 판단할 것이다.
시장 참여자는 기회비용, 시세차익, 운영 소득(임대료) 등을 고려해 최선의 선택을 하는 것이다. 다만, 금리, 대출한도는 무차별해서 소득의 많고 적음을 모르고 작동한다. 부채조정이 소득 차별이 되지 않아야 한다.
늘 1월이면 자산 시장 전망 일색이다. 더구나 정권 말 선거철에 정책이 충돌하고 전망이 충돌하니 매수. 매도 호가가 서로 어울리지 못한다. 더 오른다. 현재 가격 상승은 거품이다 등. 결국, 거래가 없어진다. 전망의 논리가 일리 있다. 거품의 검증이 원론적으로 불가능하기에 양쪽 다 그럴듯하다. 설령, 거품이라고 할지라도 유동성이 공급되는 한 성장할 가능성이 높다. 다만, 대책은 유동성을 축소하려 하고 있다. 스스로 현금흐름을 살펴야 한다.
 

김중득 일산새마을금고전무·MG금융경제연구소객원연구원

 


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김중득 일산새마을금고전무·MG금융경제연구소객원연구원

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