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김중득 일산새마을금고 전무·MG금융경제연구소객원연구원

울산, 집값 상승률 광역시 중 가장 적어
반대로 전세가 지수는 6대도시 중 최고
가격조정기 오더라도 시장 견조 전망

 

　부동산 가치를 평가할 때 대개 원가방식, 수익방식, 비교방식으로 접근한다. 우리는 주로 비교방식에 익숙하다. 저 집이 얼마에 거래됐으니 이 집은 얼마가 적정하다라고 판단한다. 물건의 시장성에 주목한 방식이라 간명하고 투명해서 편리하다. 다만, 저 집의 가격도 그 이웃집의 가격에 터 잡아 책정됐다면 사실 그 근거가 애매해진다. 그렇다고 토지조성비용에 건축비를 합해서 가격으로 인식하는 방식도 접근이 어려울뿐더러 시장가격으로 적절하지도 않다. 시장은 늘 변한다. 특히, 요즘은 물가 및 금리 상승과 더불어 자산가격의 변동성이 크다. 대체로 주식시장은 하락기에, 부동산시장은 상승기에 군집행태가 나타난다. 즉, 주식은 하락할 때 종목을 가리지 않고 하락하고, 부동산은 상승할 때 묻지마 상승이 일어날 공산이 크다는 것이다. 

　이즈음 부동산의 수익성에 기반해서 부동산의 가치를 평가해 보는 것이 유용해 보인다. 개인들이 주로 관여하는 주식시장도, 안전해 보이는 부동산시장도 때때로 쏠림을 통해 버블과 패닉을 경험하기 때문이다. 
　유동성이 늘어나는 환경에서 부동산시장은 서울, 수도권이 먼저 움직이는 경향이 있다. 서울 시장이 유동성을 흡수하는 듯하다. 주식시장의 성장주식과 움직임이 유사하다. 다만, 금리나 유동성 등이 불리하게 움직이면 부동산시장은 차별화가 일어난다. 특히, 주택의 경우 거주 형편 등의 지역 제약에서 자유로울 수 없다. 즉, 서울 다르고 울산 다른 시장이 나타날 수 있다. 다만, 금리는 지역에 차별이 없다. 
　수익성에 터 잡아 부동산의 가치를 평가한다는 것은 사용가치와 시장가격을 비교해 매매가의 적정성을 따져 보는 것이다. 즉, 부동산의 내재가치를 현재 및 장래의 임대료(수익)를 살펴 평가해 볼 수 있을 것이다. 쏠림없이 시장의 기능이 잘 작동하고 있다면 시장가격은 내재가치와 같을 것이다. 다만, 내재가치도 이자율이나 임대료 등에 따라 늘 변하는 수치에 불과해 타 광역시와 울산을 비교해 서로 맞세워 볼 필요가 있고 상대평가해 볼 필요가 있다.
　먼저, 금리가 오른다. 금리는 지역에 무차별하게 전월세의 현재가치를 떨어뜨린다. 다만, 금리가 오를수록 투자자산의 요구수익률도 올라 전월세도 오를 수 있다. 결국, 전월세가 오르지 않는다면 매매수요는 줄어들 가능성이 있다. 둘째, 울산의 경우 매매가 지수는 2022년 5월 현재 100.5(kb부동산 2022년1월:100)로 여전히 견조하다. 서울·수도권이 크게 상승할 때 울산의 아파트 매매가는 6개 광역시 대비 가장 적게 올랐다. 평균 매매가격도 광주를 제외하고 가장 낮다(광역시 평균:4억1,900만원. 울산:3억3,700만원). 셋째, 전세가지수가 2022년 5월 현재 101.7(kb부동산 2022.1:100)로 광역시 중에서 가장 높다. 또, 매매가 대비 전세가격도 22년 5월 현재 73.4(kb부동산 71.9:2022.1)로 역시 높아지고 있고 광역시 중 울산이 가장 높다(kb부동산 6개 광역시 평균:66.5 ※한국부동산원 자료도 울산이 가장 높다는 점에서 일치한다). 넷째, 전월세전환율도 광역시 중에 가장 높고 상승률도 가파르다. 월세도 오르고 있다. 전월세가가 강하다는 것은 상반된 측면으로 해석이 가능하다. 전세에 머물겠다는 것이며, 매매가가 상승하기 어렵다고 본 수요자가 많다는 것이다. 반면에, 전월세는 사용가치를, 매매가는 시장가격을 나타낸다고 본다면 광역시 중 울산 아파트의 내재가치(임대수익)가 시장가격(매매가) 대비 가장 높다는 것이며, 내재가치(임대수익) 대비 시장가격(매매가)이 가장 낮다는 것이다. 지금까지 가치보다 가격이 더 올랐다면 울산은 광역시 중에서 가치와 가격의 괴리가 가장 작고, 또 작아지고 있다고 볼 수 있다. 거래량이 적을수록 사용가치와 가격의 괴리는 커질 수 있으나 설령, 가격 조정이 오더라도 울산 시장이 가장 견조할 수 있음을 의미한다. 금리, 유동성, 일자리 등 다른 요인은 별도로 적어도 매매가 대비 전월세가로 본 시장가격은 울산이 광역시 중 가장 낮다. 
　다만, 물가나 주택가격이 급변하거나 변동성이 커지면 정책도 은행도 보수적으로 변한다. 정책이나 은행의 합리적 결정이 대출을 통한 주택구입자에게는 리스크의 원인이 될 수도 있다. 거래가 끊기면 유동성이 막힌다. 금리도 유동성도 저소득층의 주택가격을 먼저 하락시킨다. 저소득층이 주택가격을 안정시키는 것이다. 정책의 역설이다. 역설적으로 좋은 시기는 늘 있다. 현금흐름만 지킨다면.

김중득 일산새마을금고 전무·MG금융경제연구소객원연구원

 

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